目前已有很多人将投资的目光转移至商用物业领域，在确定投资方向之后在具体的各种类型及产品的选择上也有很多需要注意的地方。街铺、社区铺、专业市场、写字楼投资等这些不同的业态在投资特性上也有所区别。那么如何才能选择最合适于我们的商用物业，也许下列文章可以为您提供些许参考。　　街铺 别想以租养贷　　街铺是商用物业的重要组成部分，一般来说街铺回报率高，升值潜力大。大商圈内的一线街铺，现在售价都已经去到20万-30万元/平方米。体育西商铺五六年前出售时，还是4万-5万元/平方米，如今可谓翻了好几倍。不过也不是所有街铺都能有如此的升值前景。　　据满堂红战略管理高级主任沈锐培介绍，目前街铺市场，街铺之间好坏差别十分明显。有些一线旺铺仍然在升值，也有一些街铺持续几年没有起色。“街铺的升值潜力，往往是投资者最看重的部分。它主要受几个因素的影响，一是商业环境；二是人流；三是规划和本身的一些因素。” 　　适合人群：各类投资者　　风险提示：沈锐培表示，目前广州一般的街铺的发展已经相当成熟，一些一线商圈的旺铺投资比较有保障，但门槛也高，动不动几千万元地往里投。另外就是一些新楼盘聚集形成的街铺。从投资收益上来说，后者升值的潜力比较大。随着周边人流的增加，商铺租金与售价也会相继增高。但在具体投资时，一定要考虑经济实力，住宅那套以租养贷的法则在商用物业身上往往行不通。　　社区铺 最稳妥的投资选择　　社区铺入市门槛不高，投资收益不高，但比较稳定，所以一直受到中小投资者的关注。　　沈锐培表示，社区铺一般分三种：一是在封闭式小区内的社区铺，主要为社区内的居住人群提供商业配套的服务；二是临近社区主干道的半封闭式社区铺；三是社区铺外围靠马路的铺，也就是商业裙楼，面对的往往是社区外的消费者。他认为靠马路的社区铺投资价值最大。　　据了解，目前广州一般社区铺的租金在200元-300元/平方米，一些高端楼盘社区铺租金为300元-500元/平方米，而一些地理位置较差的社区铺也有租金在一两百元每平方米的情况。社区铺的售价，不同小区也有明显区别，多在3万-4万元/平方米起。　　适合人群：中长期求稳的中小投资者和短线投资者　　风险提示：合富置业市场部梁燕明表示，社区铺的发展潜力，主要看社区本身的规模大不大，其次看是自住居多还是投资者居多。并且，社区铺所在的位置也很重要，越靠主干道人流越旺，并且铺面往往越大越好。　　写字楼 适合长线投资　　住宅，人人都需要居住；商铺，人人都有消费的需求。对于写字楼租赁，并不是人人都需要。也正是因为写字楼需求的“小众”，使得写字楼的投资离普通消费者有一定距离。但随着人们对写字楼投资的认识，投资意愿也在加强。　　适合人群：对写字楼有认识打算中长期持有　　专家表示对投资者而言投资办公楼首先要考虑的是楼盘处于空关状态所需付出的成本。“投资商铺、住宅管理费比较便宜，一般在1.5元-5元。写字楼的可能要8元-25元。”如果写字楼处在空置期，非但没有租金收入，还要支付几千上万元的管理费成本。办公楼的回报率要比商铺适当的慢一些并且需要有足够的耐心并且适合长期考虑者。