从三月各地密集出台房地产调控至今天满月，政府调控的方向由此前的需求端，转向了供给端。

      日前，北京、上海、杭州三个城市，先后出台了土地出让的新政策，对土地出让中开发商自持的部分、商办用地等细则，做出了更加详尽而严格的规定。新政策下，房企拿地门槛将进一步提高。一家大型房企华东区高管认为，如果三四线土地热度不减，不排除前述三城市的新政策可能会成为土地出让的新样板，向其他城市扩围。

      第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可表示，从两会后各地密集出台调控至今满月，全国商品房销售面积增速放缓，而投资与新开工面积相对平稳，整体而言政策似已达到预期效果。

      “部分开发商决定响应政策、遵循定价要求，在增强资产流动性的同时收获可观利润。其他开发商则希望调控政策只是暂时措施，只待‘风头’一过再以更高价格出售。”简可认为，在此背景下如住宅价格再次加速上涨，很可能会催生新一轮的调控政策。

      三城一周连发新规

      一周的时间里，北京、上海、杭州先后对土地出让做出了新规。

      4月24日杭州市国土局与杭州市住房保障局，联合发布了开发商拍地的新规定。

      在杭州这份对开发商自持商品房屋租赁的通知中明确指出，自4月24日起房企自持的商品房，应全部用于对外租赁，不得进行销售或转让。在新的规定下，杭州不仅要求房企自持商品房的持有年限应与土地出让年限一致，还明确要求房企对外出租的单次租期，不得超过10年。

      杭州为何要出台对房企自持商品房年限及使用的规定?业界指出，原因在于开发商为了能在热点城市拍到地，几乎到了不计成本的地步。

      一家咨询公司高管指出，去年以来热点城市在拍地环节，新增加了房企自持商品房的比例，意在拉长房企投资周期和投资资金额，减少其杠杆率。该措施经过一段时间的消化后，虽然很多地块都对公建和自持做出了明确规定，但仍难抑制房企拿地热情。

      “一些项目出让的时候，要求自持的比例相当高。但为了能拿到地，开发商仍然拼抢得厉害。我有时也问开发商，项目自持比例这么高，公司拿什么做资金周转，又如何盈利。”上海一家房产机构高层表示，有开发商回答，可以把自持的部分做成其它产品，可以将项目转让，还有的甚至说，现在拿地难度大，不考虑更多先拿了地再说。

      杭州出台土地新规前三天，上海也对土地使用做出了新规定。

      据上海规土局4月21日对经营性用地出让的新规定，自今年4月10日起，在土地出让合同中应明确，办公用地不得建设公寓式办公;而商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。上海同时要求，办公、商业的可售部分，应以层为单元进行销售。

      分析人士告诉记者，上海该规则是防止房企将商办用地变为类住宅项目，办公楼的整层销售，则减少了项目资金回笼的流动性。“提高门槛，开发商拍地热情可能会有所降低，有利于防止高价地的产生。”这位分析师说。

      其实近期对土地出让管理的新规，始于北京。杭州、上海对土地新规之前，北京4月20日首先在全国对土地出做出了示范样本。

      4月20日北京规土委同北京住建委等几大部门，将联合对在京建筑的使用功能展开核查。这场核查风暴要求，对开发商违规将商办项目改变为居住用途的，除了纠正、查处，甚至可以解除土地出让合同、撤销划拨批准文件收回土地。

      价格上扬约四成

      北京、上海、杭州三城完善土地出让新规，在业界看来与一季度土地市场热度不减有关。虽然土地出让数量降低，但一季度全国土地出让金额却出现了大幅上涨。

      中指院数据显示，前3个月全国成交楼板均价为4019元/平米，同比上涨幅度达55%。而住宅类用地的成交楼板均价为8483/平方米，同比上涨了四成。

      易居中国执行总裁丁祖昱表示，一线城市的溢价率较去年已经有所下降，但今年二三线，以及环一线的三四线热点城市，土地价格涨势大有与去年一线城市相媲美之势。

      “在政策持续调控态势下，一二线城市房价虽然得到抑制，但房价仍处于高位。一季度地价上扬，与开发商预期热点三四线城市房价可能会上扬有关。去年以来需求出现了新的变化，刚需持续向环一二城市的外围城市外溢。”丁祖昱表示，随着市场的变化，开发商认为这些环一二线城市房价未来空间较大，因而投资的新热点开始逐渐转向这些城市。

      三四线城市土地价格，不只与需求外溢有关。分析人士指出，不久前政府土地供应的政策，可能会对部分城市产生利好。

      四月初住建部和国土部发布的加强住房及用地供应管理的通知中，两部委要求各地合理安排住宅用地供应，住宅供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市增加供应规模，住宅用地供应消化周期不足一年的城市要增加供地，消化周期超过3年的城市应停止供地。

      穆迪分析师黄哲认为，中国政府采取的供给侧新措施将对房企产生不同影响。

      “土地供应增加的城市房价增速将会放缓，房价增速放缓将对在这城市有项目的房企的毛利润率产生压力。”黄哲表示，另一方面，在住宅库存较高的三四线城市有运营项目的开发商则会受益，因为新措施限制这些城市增加土地供应。

      一家大型房企华东区高管向记者表示，一二线城市的库存水平将维持在低位，虽然下半年可能会有小幅波动，但房价将保持相对稳定。

      “地产行业的融资供应将保持稳定，房企将从去年全力在一线城市拿地，将投资重点向三四线转移。而政府可能会加大在三四线城市的调控措施，同时为一二线城市的房价降温，开发商接下来面对的压力可能会比外界想像的要大。”前述房企人士说。

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